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Interview Stadtsparkasse Düsseldorf

Augustat Parkett fragt nach…

Interview mit Immobilienspezialist Herrn Andreas Bahners (Leiter des Geschäftsbereich Immobilien- und Institutionelle Kunden der Stadtsparkasse Düsseldorf) zum Düsseldorfer Immobilienmarkt

 Augustat Parkett Magazin:
Sie arbeiten seit 17 Jahren im Immobiliengeschäft, wie hat sich der Markt aus Ihrer Sicht in dieser Zeit entwickelt?

Andreas Bahners:
In erster Linie ist der Markt deutlich professioneller geworden; das betrifft sowohl die Investoren, als auch die Banken und die Bauunternehmen bzw. Handwerksbetriebe.
Eine weitere Entwicklung ist die Denke weg von steueroptimierten Anlagen hin zu ertragsorientierten Projekten. Der nachhaltige cash flow eines Objektes steht heute viel mehr im Fokus – Steine zählt keiner mehr. Kurz vor der Finanzkrise hat es viele kapitalmarktorientierte Transaktionen gegeben, bei denen die Akteure zwar hervorragend mit Excel umgehen konnten, jedoch von der Immobilie nicht besonders viel verstanden haben. Dass dieses nicht gutgehen konnte, war eigentlich klar.
Augustat Parkett Magazin:
Aktuelle Studien belegen: die Preise scheinen nur eine Richtung zu kennen – nach oben. Viele Experten sorgen sich vor der Immobilienblase. Wie ist Ihre Einschätzung dazu?

Andreas Bahners:
Das Bild einer Immobilienblase sehe ich nicht. Wir haben hierzu zu gute fundamentale Daten, die sehr gesund sind. Bezogen auf Düsseldorf sieht es so aus, dass diese Stadt in den nächsten Jahren stetig wachsen wird bei einem begrenzten Angebot. Dieses wirkt sich natürlich auf die Preise aus. Wir dürfen aber nicht verkennen, dass es immer Zyklen gab und auch weiter geben wird. Momentan sind wir in einer Hochphase und irgendwann wird es auch wieder einen Abschwung geben; das hat aber mit dem Platzen einer Blase nichts zu tun.
Es gibt noch zwei weitere Aspekte, die man beleuchten kann: Zum einen sind in den letzten Jahren die Ausstattung von Neubauwohnungen immer hochwertiger geworden und die gesetzlichen Anforderungen, zum Beispiel durch die Energieeinsparverordnung, haben sich massiv verschärft. Dieses müsste man korrekterweise aus den Statistiken herausrechnen.
Der Punkt, der mir aber tatsächlich etwas Sorge macht, ist das niedrige Zinsniveau. Dieses ermöglicht auf einmal absolute Darlehenshöhen, die für viele vor fünf, sechs Jahren nicht denkbar gewesen wären. Wichtig ist, dass jeder Haushalt genau rechnet, ob er nach Auslauf der Zinsfestschreibung auch in der Lage ist, ein höheres Zinsniveau zu verkraften. Im optimalen Fall wird die Differenz in eine höhere Tilgung investiert.
Augustat Parkett Magazin:
In Ihren Bereich fallen eher die großen Immobilienprojekte, ist hier eine vergleichbare Entwicklung zu erkennen wie bei den Wohnimmobilien?

Andreas Bahners:
Das kann ich nur bejahen. Wir sehen sehr viel Kapital im Markt, welches nach Anlagemöglichkeiten sucht. Dieser Umstand lässt die Preise steigen. Zusätzlich erhöht sich die Zahl der Anleger, die aufgrund des niedrigen Zinsniveaus nach alternativen Assetklassen suchen und sich die Immobilie ausgesucht haben.
Augustat Parkett Magazin:
Wird sich die Finanzierungssituation nach Ihrer persönlichen Einschätzung in den kommenden zwölf Monaten eher verbessern oder verschlechtern?

Andreas Bahners:
Ich denke, dass sich in dieser Zeit nicht viel tun wird. Der Regulierungsdruck nimmt zwar zu und das verfügbare Eigenkapital der Banken wird aus diesem Grund eher weniger als mehr, aber das Geschäftsfeld Immobilienfinanzierung ist ein kalkulierbares, nachhaltiges und am Ende auch ertragreiches, so dass es für Kunden in der nächsten Zeit einfach bleiben wird, eine gute Finanzierung zu bekommen.
Augustat Parkett Magazin:
Worauf sollte ein gewerblicher Immobilienkunde bei der Auswahl seiner Objekte besonders achten und wie kann ihm die Sparkasse Düsseldorf hier beratend zur Seite stehen?

Andreas Bahners:
Ich persönlich würde mich nie auf eine aktuelle Situation, zum Beispiel einen besonders günstigen Mietvertrag, verlassen. Am Ende des Tages zählt die Immobilie an sich. Das fängt zum Beispiel mit der Lage an, die für die Nutzung gut geeignet sein sollte. Die Kalkulation sollte auf nachhaltig erzielbaren Mieterträgen aufgebaut sein. Ein bisschen Puffer in der Berechnung schadet auch nicht. Und man muss das ganze auch managen können. Eine Wohnimmobilie ist hier etwas anderes als ein Pflegeheim.
Die Stadtsparkasse Düsseldorf kennt als regionales Institut den Markt sehr gut und das seit 1825. Wir sehen viele Transaktionen und können unsere Einschätzung zu Mieten, Kaufpreisen und Entwicklungen von Lagen in die Finanzierung mit einbringen.


Augustat Parkett Magazin:
Welche Vorteile bietet die Sparkasse Düsseldorf gegenüber anderen Finanzierungspartnern?

Andreas Bahners:
Den regionalen Vorteil habe ich ja oben schon erwähnt. Hinzu kommt, dass wir – im Vergleich zu den Großbanken – ein kleines Haus mit kurzen Entscheidungswesen sind. Da wir in aller Regel nur vor Ort finanzieren, kennen auch alle Entscheidungsträger die jeweilige Lage bestens. Wir haben flache Hierarchien und der Kunde hat hier auch einen direkten Zugang. Die sehr gute Refinanzierungssituation als Sparkasse und unsere Finanzstärke garantieren gute Konditionen und eine dauerhafte Handlungsfähigkeit.
Augustat Parkett Magazin:
Abgesehen davon, dass Sie gebürtiger Düsseldorfer sind, was sind für Sie die nennenswertesten Qualitäten der Landeshauptstadt?

Andreas Bahners:
Für mich ist Düsseldorf aufgrund ihrer Vielfalt und Lebensqualität die schönste Stadt überhaupt. Wir wohnen linksrheinisch, was mit der Nähe zum Rhein einen besonderen Reiz hat. Die Stadt hat eine überschaubare Größe, aber es gibt trotzdem ein großes kulturelles Angebot, gute Ausgehmöglichkeiten, hervorragende Gastronomie und attraktive Architektur. Zusätzlich sind es die Menschen, mit ihrer rheinischen Art, die viel zum Wohlfühlfaktor beitragen. In meiner langjährigen Tätigkeit in München und Berlin habe ich immer wieder festgestellt, dass es wahrscheinlich nicht der eine Punkt ist, der Düsseldorf so besonders macht, sondern die Menge an vielen kleinen Dingen.

A. Bahners

Immobilienspezialist Herrn Andreas Bahners (Leiter des Geschäftsbereich Immobilien- und Institutionelle Kunden der Stadtsparkasse Düsseldorf)

 

Augustat Parkett Magazin Redakteurin
Frau Katrin Haselei

Kontakt:
magazin@augustat-parkett.de

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